Оценка недвижимого имущества в мировой практике

За рубежом оценочная практика при выборе того или иного метода обусловлена уровнем развития конкретных объектов недвижимости. В частности, в таких европейских странах, как Дания и Швеция, методология оценки недвижимого имущества основывается на сравнении продаж. В ходе применения этого метода оценщики изучают цены рыночных сделок с данным видом объектов оценки. Другой метод связан с получением возможных доходов от потенциально самого выгодного использования недвижимого имущества.

Странновые предпочтения в выборе методик оценки недвижимости

В Японии, Южной Корее, Индонезии предпочтение отдают либо затратному методу, в ходе которого оценщики рассчитывают расходы, которые потребовались бы на полное восстановление данного объекта оценки. А в США, Канаде и Голландии — комплексному применению сравнительного, доходного и затратного метода.

В Нидерландах и Швеции, например, для строений, рынка которых в этих странах не существует, при оценке применяют методику воспроизведения стоимости аналогичного объекта в существующих ценах на строительство на данной территории страны.

В Австралийском континенте доходный метод на единицу площади объекта оценки применяется при определении рыночной стоимости имущества в добывающей отрасли промышленности. В некоторых американских штатах и ряде канадских провинций аналогичная методика используется для оценки аграрной недвижимости.

Оценка недвижимости во Франции и Соединенном Королевстве

При оценке недвижимости в Великобритании и Франции за основу берется годовая рентная стоимость объекта оценки. На примере Франции выглядит это так. Здесь все строения, входящие в жилой фонд, подлежат налогообложению, отличному от налогообложения коммерческих и промышленных объектов.

Весь жилфонд в стране поделен на восемь групп. К каждой из этих групп законом установлены собственные стоимости единицы площади объекта. Рассчитываются они с учетом годовой рентной стоимости в базовом году с применением поправочных коэффициентов на текущий год.

В свою очередь, участки земли, на которых находятся жилые объекты, тоже поделены на группы – всего их двенадцать. Определение стоимости единицы площади аналогично тому, что применяется к жилью.

В том, что касается оценки коммерческой недвижимости, то в этом случае оценщики при расчетах применяют один из двух вариантов: 1) годовую рентную стоимость в базовом году, 2) рентную стоимость текущего года. Лишь в некоторых случаях используется сравнительная методика оценки, в которой в основу ложится стоимость продажи аналогичных объектов на рынке недвижимости. Промышленные объекты во Франции являются единственной категорией недвижимости, для оценки стоимости которых применяется затратный метод (воспроизведение стоимости создания аналогичного объекта).

В Англии же оценка недвижимости для налогообложения с применением рыночной рентной стоимости применяется только в одном случае – к оценке стоимости нежилых объектов. Для объектов жилого фонда в этой стране установлена определенная шкала стоимости с учетом ренты. Для каждой группы объектов данной шкалы при оценке стоимости применяются свои ставки.